现状
2026 年 6 月季，悉尼的买与租第一次朝相反方向走。
| 指标 | 数值 | 变化 |
|---|---|---|
| 独栋中位价 | $1,733,891 | 季内 −3.3%（−$59,884），三年半来首次季度下跌，年增仅 +1.1% |
| 公寓中位价 | $849,068 | −1.5% |
| 独栋周租 | $850 | +6.3%（+$50），2022 年以来最大单季涨幅 |
| 公寓周租 | $780 | +4.0% |
| 租赁空置率 | 1.1% | |
| 拍卖清空率 | 48% | 2020 年 4 月以来最低 |
| 撤拍率 | 29.3% | 历史新高 |
驱动因素是利率。RBA 在 2026 年上半年连升三次，2 月至 3.85%、3 月至 4.10%、随后至 4.35%，把 2025 年的三次降息全部收回。每 0.25% 约减少中位收入家庭 $18,000 借款能力；按 Canstar 的估算，三次升息合计让单身平均薪资者少借约 $35,800，双薪家庭少借约 $71,600。
买家预算被抽走的金额超过了房价下跌让出的金额，可负担性在价格下跌的同时继续恶化。
目标
把居住条件和就业条件各压成一个 SA4 级的合成分数，画在真实边界上，看这两组分数的空间格局是否重合。
SA4 是 ABS 统计地理标准（ASGS）主结构里的第四级：由完整的 SA3 拼成，再往上就是首府统计区，全澳共 108 个。人口规模多在 10 万以上，首府城市里一般落在 30 万到 50 万。选这一级的直接理由是 ABS 设计它时就把「表示劳动力市场」作为目的之一，工作指数放在这里口径是对的。代价是同一个 SA4 内部会被平均掉，suburb 级的分布见后一节。
两个指数是自建的合成分数，官方没有对应口径。
数据来源
| 来源 | 时点 | 支撑文中哪部分 |
|---|---|---|
| Domain 季报 | 2026 年 6 月季 | 房价、租金、空置率、清空率 |
| Property Council | 2026 年 7 月 | 办公空置率 |
| BOCSAR | 截至 2026 年 3 月 | 犯罪率 |
| ABS ASGS 2021 | — | SA4 统计区边界 |
边界取大悉尼 15 个 SA4 中的 14 个，略去中央海岸。画面裁切至都会范围，Hawkesbury 与蓝山的乡村部分延伸出框外。
空间格局
居住指数
可负担性 30 · 通勤 20 · 环境 20 · 教育配套 15 · 治安 15
工作指数
岗位存量 30 · 产业薪资 20 · 岗位增量 20 · 可达性 15 · 失业率 15
指数构成
两组权重：
居住 可负担性 30 · 通勤 20 · 环境 20 · 教育配套 15 · 治安 15
工作 岗位存量 30 · 产业薪资 20 · 岗位增量 20 · 可达性 15 · 失业率 15权重出自判断，没有数据推导的依据。改权重会改排序，所以这里说明各自的取舍：
居住侧给可负担性 30。 在利率把借款能力抽走 $35,800 到 $71,600 的季度里，可负担性对可选范围的约束比其他任何一项都硬——环境再好、学校再好，超出借款上限就不在选项内。通勤给 20，因为 SA4 尺度下同一个区内部的通勤差异已经大过区与区之间的差异。
工作侧把存量和增量拆成 30 和 20。 这两项在 2026 年的悉尼指向相反方向。Parramatta 的岗位存量仍是 CBD 之外最大的，但办公空置率半年内升 1.4 个百分点到 23.5%，其中 B 级楼 39.9%；North Sydney 和 Macquarie Park 也仍在 20% 以上。同期 Sydney CBD 从 13.8% 降到 13.3%，需求集中到优质楼宇。合并成一个「就业机会」分数会把这个分化抹平。
失业率给 15。SA4 的失业率受居住人口结构的影响大于受本地岗位的影响，它更接近居住侧的指标。
落到 suburb
同一批指标在 733 个 suburb 上的分布，可以缩放、拖动、搜索，点区块看明细。
口径与限制
犯罪数据是 BOCSAR 按案发地登记的实际宗数，取截至 2026 年 3 月的 12 个月，除以 ABS 常住人口换算成每 10 万人。
分母取的是常住人口。 商业区、夜生活区和工业区因此被严重高估。Wetherill Park 全年住宅入室盗窃 0 宗，总案件率却是每 10 万 10,059——那是一个工业园，白天几万人上班，晚上住的人很少。住宅入室盗窃受这个偏差影响最小，所以设成默认图层。
其余几条：人口低于 500 的 suburb 不上色；22 个 suburb 因为命名不一致没匹配到犯罪数据，留白显示；本地雇主企业只有 SA2 级（ABS 不往下出），按质心归属到 suburb，719/733 匹配成功；「到就业中心」取的是直线距离，北部海滩没有重轨，直线近但通勤远。
有两个零核对过，是真实值：Hornsby Heights 6,354 人、Middleton Grange 7,043 人，全年住宅入室盗窃都是 0 宗。
西部的岗位层级
西部的本地岗位数量高于东部。
Blacktown 有 429 家本地雇主企业，Penrith 443 家，都比 Rose Bay 的 134 家多出三倍；通勤距离也更短，Blacktown 到 Norwest 直线 6.8 km，Penrith 本身就是就业中心。差距在 IEO——教育与职业优势指数，西部这两个区是 39 到 46，Rose Bay 是 100。
岗位数量和岗位层级在 SA4 那一级会被一起平均，合成一个中等的「工作指数」，到 suburb 才分得开。
两个机场的噪音边界
居住指数里环境占 20，夜间噪音是其中一块。悉尼这一块正在变，因为两个机场的法律地位不同。
Kingsford Smith 有宵禁，1995 年立法，23:00 到 06:00 禁止多数航班起降，另有每小时 80 架次的上限。航道下的内南走廊，夜间可居住性由这条法律限定。
西悉尼国际机场没有宵禁，24 小时运行，2026 年 10 月 25 日开客运。
对西部的两个影响方向相反：可达性分项会往上走，机场本身是就业和交通枢纽；环境分项里的夜间安静会往下走，而且没有法律兜底。
这一项未计入现在的分数：指数用的是 BOCSAR 截至 2026 年 3 月、Domain 2026 年 6 月季的数据，当时 WSI 客运未开航。
画图
边界从 ABS 的 ArcGIS FeatureServer 取：
geo.abs.gov.au/arcgis/rest/services/ASGS2021/SA4/FeatureServer/0/query用服务端的 maxAllowableOffset 做简化，避免把完整精度的海岸线拉下来再在客户端抽稀。
d3.geoPath 用的是球面约定，要求多边形外环顺时针、内环（洞）逆时针。ABS 的 ArcGIS 即使指定 f=geojson，回的仍是逆时针外环。
绕向错了不会报任何错。生成的路径字符串完全合法，没有 NaN，长度正常。但 d3 会把逆时针外环理解成「从整个球面里挖掉这一块」，于是每条路径后面都多出一个覆盖整个裁切框的矩形。733 个矩形叠在一起就是一块纯色，地图完全看不见。
判据是 shoelace 面积的符号：外环为负（顺时针），洞为正。按这个翻转了 757 个环之后地图才出来，同时路径数据从 380 KB 降到 215 KB——反向的环在投影后会绕远路。
验证方法是查生成的 path 字符串里有没有出现裁切框的角点，本例是 M872,8L。只检查「路径是否有效」查不出这个问题，因为它一直都是有效的。
运行时
投影在构建期跑完，浏览器只做缩放平移，这部分手写了 1.4 KB，没有引 d3。完整 d3 是 280 KB，用到的只有 zoom 和 select；换成模块化的 d3-zoom 要连带 8 个传递依赖，而 Astro 不打包 markdown 里的 <script>，等于要在文章里手钉 9 个 CDN 路径。代价是没有双指捏合，搜索定位是瞬移。
几何数据外置成 JSON 放在 /data/ 下，文章本身 17 KB，375 KB 的路径可以被浏览器单独缓存。
填色由脚本写在 style.fill 上，纯 CSS 的主题切换够不到 inline style，所以挂了一个 MutationObserver 盯 data-theme，主题一变就重新上色。
缺口
- 合成分数只有 SA4 一级。 往下重算缺的是输入。suburb 级手上有治安、企业数、SEIFA 和到就业中心距离，而居住指数里占 30 的可负担性和占 20 的环境没有对应数据，工作指数的产业薪资、岗位增量、失业率同样没有。SA2 级多一项周收入中位数，但 ABS 的 CABEE 企业数是 2021 年按雇员规模分档的时点值，取不出增量
- 「到就业中心」需要换成实际公交时间。 直线距离在没有重轨的走廊上失真最大
- 22 个 suburb 的命名待手工对齐，BOCSAR 与 ABS 的写法对不上
- WSI 开航后噪音要进环境分项。 需要实际航道和噪音投诉数据
- 住房目标的影响没有计入。 NSW 为 43 个议会设定了 2029 年五年完工目标，全州 377,000 套，其中 Woollahra 从 500 套上调到 1,900 套，82% 落在交通枢纽周边的中低层开发。这会稀释上北岸和北部海滩的低密度特征，但时间尺度在指数之外
- 西南 Metro 的通车时点没有计入。 Sydenham–Bankstown 段 8 月 3 日进入试运行、目标 10 月通车，通车后可达性分项要重算
- 地图没有双指捏合。 手写的缩放平移只处理单指拖动和滚轮
参考
- ABS ASGS 2021 — 统计地理标准总览
- Statistical Area Level 4 — SA4 的人口区间与「表示劳动力市场」的设计目的出自此处
- ABS Geospatial ArcGIS 服务 — 边界数据来源，
maxAllowableOffset在此服务端生效 - d3-geo — 球面约定与绕向要求，
geoPath的行为出自此处 - RBA 利率决议 — 2026 年上半年三次上调的原始记录
- Sydney Airport Curfew Act 1995 — Kingsford Smith 宵禁时段与每小时架次上限的法律依据
- Sydney Airport Curfew Regulations 2023 — 宵禁前后时段的配额细则
- Western Sydney International — WSI 的运行安排与开航时点